Eser sözleşmesinin bir türü olan 'kat karşılığı inşaat sözleşmesi'nde, yüklenicinin inşaatı tamamlayarak teslim etmesine rağmen arsa sahibinin tapuda pay devri borcunu ifa etmemesi (temerrüde düşmesi) durumunda, yüklenicinin başvurabileceği en etkili hukuki yol nedir?

Bu durumda yüklenicinin başvurabileceği en etkili hukuki yol, arsa sahibine karşı 'tapu iptali ve tescil' davası açmaktır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, yükleniciye, edimini (inşaatı tamamlama) ifa ettiğinde, arsa sahibinden kendisine vaat edilen arsa paylarının (bağımsız bölümlerin) mülkiyetinin devrini talep etme hakkı veren kişisel bir haktır. Arsa sahibi bu borcunu rızasıyla yerine getirmezse, yüklenici bu kişisel hakkını mahkeme kararıyla 'aynen ifa' ettirebilir. Açılacak tapu iptali ve tescil davasında mahkeme, sözleşmenin geçerli olup olmadığını, yüklenicinin inşaatı sözleşmeye ve fen kurallarına uygun olarak tamamlayıp tamamlamadığını inceler. Bu şartların gerçekleştiği tespit edilirse, mahkeme, arsa sahibinin iradesi yerine geçecek şekilde, davaya konu olan bağımsız bölümlerin arsa paylarının davalı arsa sahibi adına olan tapu kaydının iptaline ve davacı yüklenici adına tesciline karar verir. Bu karar, kesinleştiğinde, tapu müdürlüğünde uygulanarak mülkiyetin yükleniciye geçmesini sağlar. Bu, yüklenici için en kesin ve güvenceli yoldur.