Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hukuki niteliği nedir ve bu sözleşmenin geçerliliği hangi şekil şartına tabidir? Bu şekil şartına uyulmamasının yaptırımı nedir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi), Yargıtay HGK'nın K.2021/441 sayılı kararında da belirtildiği gibi, 'iki tipli-karma bir sözleşme'dir. Bu sözleşme, bir yönüyle yüklenicinin bir bina inşa etmesini öngören 'eser sözleşmesi' (TBK m. 470) niteliği taşırken, diğer yönüyle arsa sahibinin, inşaatın tamamlanmasına karşılık arsasının belirli paylarının mülkiyetini yükleniciye devretmeyi taahhüt etmesi nedeniyle bir 'taşınmaz satış vaadi sözleşmesi' (TBK m. 237) niteliği taşır. Sözleşme, arsa sahibi yönünden tapulu bir taşınmazın mülkiyetinin devri taahhüdünü içerdiğinden, TMK m. 706, TBK m. 237 ve Noterlik Kanunu m. 60 ve 89 uyarınca, noterde 're'sen düzenleme şeklinde' yapılması zorunludur. Bu, bir geçerlilik (sıhhat) şartıdır. Bu resmi şekil şartına uyulmadan, örneğin adi yazılı şekilde yapılan bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi, kural olarak 'kesin hükümsüz'dür, yani geçersizdir (HGK-K.2021/441).