Bir kira sözleşmesinde, kiralanan işyerine belediye tarafından ruhsat verilmemesi durumu, TBK'daki ayıptan sorumluluk hükümleri çerçevesinde ne tür bir ayıp olarak nitelendirilir? Kiracının bu durumda sahip olduğu hakları genel hatlarıyla belirtiniz.

Kiralanan işyerine ruhsat verilmemesi, bir 'hukuki ayıp' olarak nitelendirilir. Dosyada yer alan Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin K.2021/5531 sayılı kararında da açıklandığı gibi, hukuki ayıp, kiracının kiralanana ilişkin olarak sözleşme ile amaçladığı kullanım olanağının özel ya da kamu hukukundan kaynaklanan sınırlamalar nedeni ile azalması veya engellenmesi halinde ortaya çıkar. Kiralanan işyerine ruhsat verilmemesi veya konutun iskan izninin bulunmaması, uygulamada en sık karşılaşılan hukuki ayıp türleridir. Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre, kiralananın sözleşmedeki amaca uygun olarak kullanılabilmesi için gerekli olan iskan veya ruhsat gibi izinlerin alınması kiraya verenin sorumluluğundadır. Kiracının bu durumda TBK m. 305 ve devamı maddeleri uyarınca çeşitli seçimlik hakları doğar. Kiracı, kiraya verenden ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir; bu mümkün olmazsa ayıbı kiraya veren hesabına giderme ve kira bedelinden indirme hakkını kullanabilir. Ayıp, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini önemli ölçüde kaldırıyorsa, kiracı sözleşmeyi feshedebilir (TBK m. 306). Ayrıca, kiraya verenin kusuru varsa, kiracı uğradığı diğer zararların tazminini de isteyebilir (TBK m. 308).