Belirli süreli bir kira sözleşmesi, TBK m. 347 uyarınca 10 yıllık uzama süresini doldurmuştur. Kiraya veren, bu 10 yıllık süreyi izleyen ilk uzama yılının bitiminden en az üç ay önce fesih bildiriminde bulunarak sözleşmeyi sona erdirme hakkını kullanmak istemektedir. Ancak, ilk kira sözleşmesinden 5 yıl sonra taraflar, kira bedelini ve bazı koşulları güncelleyen yeni bir 'yenileme sözleşmesi' imzalamışlardır. Bu durumda 10 yıllık uzama süresi hangi tarihten itibaren hesaplanmalıdır? Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun bu konudaki yaklaşımını analiz ediniz.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun K.2021/614 sayılı kararında da atıf yapılan görüşlere göre, bu durumda 10 yıllık uzama süresi, sonradan yapılan 'yenileme sözleşmesi'nin bitim tarihinden itibaren yeniden başlar. İlk sözleşmenin başlangıç tarihi esas alınmaz. Gerekçesi şudur: TBK m. 347, sözleşmenin 'aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılması' halini düzenler. Eğer taraflar, bir araya gelerek iradi bir şekilde yeni bir kira sözleşmesi (süre, bedel gibi esaslı unsurları güncelleyerek) yapmışlarsa, bu durum artık kanun gereği kendiliğinden bir uzama değil, tarafların açık iradesiyle kurulmuş yeni bir sözleşmedir. Hukuk, taraf iradelerine öncelik tanır. Dolayısıyla, her yenileme sözleşmesi, 10 yıllık süreyi yeniden başlatan bir hukuki işlem olarak kabul edilir. Eğer kanun koyucunun amacı ilk sözleşme tarihini esas almak olsaydı, 'uzama süresi' kavramını kullanmak yerine 'kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra' gibi daha net bir ifade kullanırdı. Sonuç olarak, olaydaki kiraya veren, yenileme sözleşmesinin bitiminden itibaren 10 yıllık uzama süresinin dolmasını beklemek zorundadır.