TBK m. 352/2 uyarınca 'iki haklı ihtar' nedeniyle tahliye davası açılabilmesinin koşulları nelerdir? Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 2018/5110 sayılı kararına göre hangi tür sözleşmelerde iki haklı ihtar oluşmaz?

TBK m. 352/2'ye göre 'iki haklı ihtar' nedeniyle tahliye davası açılabilmesinin koşulları şunlardır: 1) Kiracıya, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmuş olmalıdır. 2) İhtarların haklı olması gerekir, yani kira bedelinin vadesinde ödenmemiş olması nedeniyle çekilmelidir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler ihtarın haklılığını ortadan kaldırmaz. 3) Dava, kira süresinin (bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının) bitiminden başlayarak bir ay içinde açılmalıdır. Yargıtay 3HD-K.2018/5110 sayılı kararına göre, 'süresiz sözleşmelerde' ve 'kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde' iki haklı ihtar koşulu oluşmaz. Çünkü bu durumlarda 'bir kira yılı' kavramı ve bu yıl içinde iki ayrı ayın kirasının muaccel olması söz konusu değildir.