TBK m. 322/2, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının, kiralananı başkasına kiralamasının (alt kira) veya kullanım hakkını devretmesinin hangi koşula bağlı olduğunu belirtir? Kiraya verenin yazılı rızası olmaksızın yapılan bir alt kira sözleşmesinin hukuki durumu nedir?

TBK m. 322/2, konut ve çatılı işyeri kiralarında alt kira veya kullanım hakkı devrini, 'kiraya verenin yazılı rızası' koşuluna bağlamıştır. Bu, adi kiralardan (genel hükümler) önemli bir farktır; zira adi kiralarda, kiraya verene zarar vermemek koşuluyla alt kira serbesttir. Konut ve çatılı işyerlerinde ise kiraya verenin yazılı onayı mutlak bir geçerlilik şartıdır. Kiraya verenin yazılı rızası olmaksızın yapılan bir alt kira sözleşmesi, kiraya verene karşı 'hükümsüz'dür. Kiraya veren, bu sözleşmeyi tanımak zorunda değildir ve alt kiracıyı fuzuli şagil (haksız işgalci) olarak kabul edebilir. Ayrıca, kiracının bu davranışı, sözleşmeye esaslı bir aykırılık teşkil eder. Bu durum, kiraya verene, asıl kiracısına ihtar çekerek aykırılığın giderilmesini isteme ve giderilmemesi halinde kira sözleşmesini feshetme (tahliye davası açma) hakkı verir (TBK m. 316). Kiracı ile alt kiracı arasındaki sözleşme ise, taraflar arasında nispi olarak geçerli olabilir, ancak bu durum kiraya vereni bağlamaz.