TBK m. 321, kiracının, kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yaptığı yenilik ve değişiklikler sebebiyle oluşan değer artışını, aksine yazılı bir anlaşma yoksa, isteyemeyeceğini düzenler. Bu kuralın ardındaki mantık nedir ve taraflar bu kuralın aksini kararlaştırabilirler mi?

Bu kuralın ardındaki temel mantık, kiracının yaptığı yenilik ve değişiklikleri öncelikle kendi kullanımı ve konforu için yaptığı varsayımıdır. Kiracı, kira süresi boyunca bu değişikliklerin faydasını zaten görmektedir. Kanun koyucu, kira ilişkisi bittiğinde kiracının bir de bu harcamalar için kiraya verenden ayrıca bir bedel talep ederek sebepsiz zenginleşmesinin önüne geçmeyi amaçlamıştır. Kural, kiraya vereni, rıza verdiği bir değişiklik nedeniyle kira sonunda beklenmedik bir tazminat ödeme yükümlülüğüyle karşı karşıya bırakmamaktır. Ancak bu kural, emredici değildir. Maddede 'aksine yazılı bir anlaşma yoksa' denilerek, taraflara sözleşme serbestisi tanınmıştır. Taraflar, yapacakları yazılı bir anlaşmayla, kiracının yapacağı yenilikler sonucu oluşacak değer artışının, belirli bir formüle göre veya bilirkişi marifetiyle hesaplanarak, kira sonunda kiraya veren tarafından kiracıya ödeneceğini kararlaştırabilirler. Böyle bir yazılı anlaşma varsa, TBK m. 321'deki kural uygulanmaz, sözleşme hükmü geçerli olur.