Kiralananın erken tahliyesi durumunda kiraya verenin talep edebileceği 'makul süre' kira alacağı (TBK m. 325), sözleşmede kararlaştırılan bir 'ihbar süresi' ile nasıl ilişkilendirilir? Yargıtay 3. HD'nin 2017/18443 sayılı kararında, sözleşmedeki '45 günlük ihbar süresi' makul sürenin belirlenmesinde nasıl bir rol oynamıştır?

Sözleşmede tarafların serbest iradeleriyle belirledikleri bir 'ihbar süresi', kiralananın yeniden kiraya verilebileceği 'makul sürenin' üst sınırını belirlemede önemli bir rol oynar. Taraflar, sözleşmeye böyle bir hüküm koyarak, erken fesih durumunda taşınmazın ne kadar sürede yeniden kiralanabileceğini zımnen kabul etmiş sayılırlar. Yargıtay'ın anılan kararında, sözleşmede 'Kiracı daireyi tahliye etmeden 45 gün önce haber vermelidir' şeklinde bir ihbar şartı bulunmaktadır. Yargıtay, tarafların serbest iradeleriyle koydukları bu şartın geçerli ve bağlayıcı olduğunu, bu hükümle tarafların 'makul süreyi' 45 gün olarak belirlediklerini kabul etmiştir. Bu nedenle, mahkemenin bilirkişi marifetiyle daha uzun bir makul süre belirlemesi yerine, sözleşmede kararlaştırılan bu 45 günlük süreyi esas alarak kiracının sorumluluğunu hesaplaması gerektiğine karar vermiştir. Kısacası, sözleşmedeki ihbar süresi, aksi ispatlanmadıkça, makul sürenin kendisi olarak kabul edilir ve bilirkişi tarafından belirlenecek süreyi sınırlar.