6098 sayılı TBK'nın 310. maddesine göre, kira sözleşmesi kurulduktan sonra kiralananın el değiştirmesi halinde, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Bu ilkenin hukuki niteliği ve sonuçları nelerdir? Yeni malikin, eski malik döneminde muaccel olmuş ama ödenmemiş kira alacaklarını talep etme hakkı var mıdır?

Bu ilkenin hukuki niteliği, 'kiracının hakkının ayni bir etkiyle güçlendirilmesi' ve kanundan doğan bir 'sözleşmenin devri' durumudur. 'Kira şerhi' olmasa bile, kanun yeni maliki kira sözleşmesiyle bağlı kılar. Sonuçları şunlardır: 1) Yeni malik, kanun gereği hiçbir ek işleme gerek kalmadan kira sözleşmesinin 'tarafı' haline gelir ve kiraya verenin tüm hak ve borçlarını devralır. 2) Kiracı, artık kira bedelini yeni malike ödemekle yükümlüdür. 3) Sözleşmenin süresi, kira bedeli ve diğer şartları aynen devam eder. Yeni malikin, eski malik döneminde muaccel olmuş ama ödenmemiş kira alacaklarını talep etme hakkı kural olarak yoktur. Çünkü, kanun yeni maliki 'el değiştirmeden sonraki' dönem için sözleşmenin tarafı yapar. El değiştirmeden önce doğmuş ve muaccel olmuş alacaklar, eski malikin kişisel alacak hakkıdır. Yeni malikin bu alacakları talep edebilmesi için, eski malikin bu alacakları kendisine Borçlar Kanunu'ndaki 'alacağın devri' (temlik) hükümlerine (TBK m. 183 vd.) göre yazılı bir sözleşmeyle devretmiş olması gerekir. Böyle bir devir yoksa, eski kira alacaklarını sadece eski malik talep edebilir.