Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiracının, kiralananı 'özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme' borcuna (TBK m. 316) aykırı davranması halinde, kiraya verenin sözleşmeyi feshedebilmesi için izlemesi gereken usul nedir? Hangi durumlarda kiraya veren ihtar çekmeksizin sözleşmeyi derhal feshedebilir?

Kiracının bu borca aykırı davranması durumunda, kiraya verenin izlemesi gereken usul, fesih bildiriminden önce bir 'ihtar' çekmektir. TBK m. 316'ya göre kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracıya yazılı bir ihtarda bulunarak, aykırılığın giderilmesi için 'en az otuz gün' süre vermeli ve bu sürede aykırılık giderilmezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirmelidir. Kiracı bu süreye rağmen aykırı davranışına devam ederse, kiraya veren sözleşmeyi feshedebilir. Ancak, aynı maddenin son fıkrası bu kurala üç önemli istisna getirerek kiraya verene 'ihtar çekmeksizin derhal fesih' hakkı tanımıştır. Bu durumlar şunlardır: 1) Kiracının kiralanana 'kasten ağır bir zarar' vermesi (örneğin duvarı yıkması, yangın çıkarması). 2) Kiracıya verilecek sürenin 'yararsız olacağının' açıkça anlaşılması (örneğin kiracının aykırılığı gidermeyeceğini kesin bir dille beyan etmesi). 3) Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının, kiraya veren veya aynı taşınmazdaki diğer komşular bakımından 'çekilmez' hale gelmesi (örneğin sürekli gürültü yapma, tehdit, taciz gibi). Bu üç halden biri varsa, kiraya veren yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.