Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine düzenleme yasağı (TBK m. 346), hangi tür anlaşmaları geçersiz kılar? Bu yasağın kapsamına 'yan giderler' dahil midir?

TBK m. 346, kiracıyı koruma amacıyla getirilmiş emredici bir hükümdür ve konut ile çatılı işyeri kiralarında kiracıya, 'kira bedeli ve yan giderler dışında' başka bir ödeme yükümlülüğü getirilmesini yasaklar. Bu kapsamda, özellikle şu iki tür anlaşma açıkça geçersiz sayılmıştır: 1) Kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde 'ceza koşulu (cezai şart)' ödeneceğine ilişkin anlaşmalar. 2) Bir kiranın ödenmemesi halinde, o kira yılına veya sözleşme süresine ait kalan tüm kira bedellerinin 'muaccel olacağına' (hemen ödenebilir hale geleceğine) ilişkin anlaşmalar. Bu yasak, kira bedeli ve 'yan giderler' dışındaki tüm ek ödeme yükümlülüklerini kapsar. Yan giderler (ısıtma, aydınlatma, su, ortak alan temizliği gibi kullanımla ilgili giderler) bu yasağın dışındadır ve kiracı, sözleşmede kararlaştırılmışsa veya yerel adet varsa bu giderlere katlanmakla yükümlüdür (TBK m. 341). Ancak, yan gider adı altında kiralananın kullanımıyla doğrudan ilgisi olmayan bir ödeme yükümlülüğü getirilmesi de bu yasağa takılır.