TBK m. 344, konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin tarafların anlaşmalarını hangi oranla sınırlamıştır? Taraflar arasında bir anlaşma yoksa veya beş yıldan uzun süreli sözleşmelerde kira tespiti nasıl yapılır?

TBK m. 344, tarafların yenilenen kira dönemleri için yapacakları artış anlaşmalarını, 'bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı' ile sınırlamıştır. Taraflar bu oranın üzerinde bir artış oranı kararlaştırsalar bile, anlaşmanın bu oranı aşan kısmı geçersizdir. Eğer taraflar arasında artışa ilişkin bir anlaşma yoksa, hakim tarafından belirlenecek kira bedeli de yine aynı TÜFE oranını geçemez. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ise durum farklıdır. Bu durumda hakim, kira bedelini belirlerken sadece TÜFE oranına bağlı kalmaz. TÜFE oranının yanı sıra 'kiralananın durumu' ve 'emsal kira bedelleri'ni de göz önünde tutarak hakkaniyete uygun bir belirleme yapar. Bu, genellikle 'emsal kira tespiti' olarak bilinir ve kiralananın değerinin piyasa koşullarına göre yeniden ayarlanmasını sağlar.