TBK m. 352/2'ye göre, kiracının bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kendisine 'iki haklı ihtarda' bulunulmasına sebep olması, kiraya veren için bir tahliye nedenidir. Bu hükmün uygulanabilmesi için 'ihtarın haklı' sayılmasının koşulları nelerdir? İhtarların aynı kira yılı içinde yapılması zorunlu mudur?

Bir ihtarın TBK m. 352/2 anlamında 'haklı' sayılabilmesi için şu koşulları taşıması gerekir: 1) İhtar yazılı olmalıdır. 2) İhtar, muaccel olmuş (vadesi gelmiş) bir kira bedeline ilişkin olmalıdır. Vadesi gelmemiş bir kira için çekilen ihtar haklı değildir. 3) İhtarda, hangi aya ait ve ne kadar kira bedelinin ödenmediği açıkça belirtilmelidir. 4) Kiracıya ödeme yapması için makul bir süre tanınması gerekmez (TBK m. 315'ten farklı olarak). Ödememe olgusunun gerçekleşmesi ve ihtarın tebliği yeterlidir. Kiracı, ihtarın tebliğinden sonra ödeme yapsa bile, ihtar haklılığını kaybetmez. Maddede açıkça belirtildiği üzere, ihtarların 'bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde' yapılması gerekir. Bu ifade, bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde ise aynı kira yılı içinde farklı aylara ait iki haklı ihtarın bulunması gerektiğini ifade eder. Farklı kira yıllarına ait birer ihtar, bu madde kapsamında tahliye nedeni oluşturmaz.