Kira sözleşmesinin devri (TBK m. 323) ile alt kira (TBK m. 322) arasındaki temel hukuki farklar nelerdir? Özellikle işyeri kiralarında, kiraya verenin kira ilişkisinin devrine rıza vermekten kaçınması hangi koşullarda hukuka aykırı sayılır ve devreden kiracının sorumluluğu ne kadar süreyle devam eder?

Alt kira ve kira ilişkisinin devri iki farklı hukuki kurumdur. Alt kirada, asıl kiracı kiracılık sıfatını koruyarak, kiralananın bir kısmını veya tamamını üçüncü bir kişiye (alt kiracı) kiralar. Bu durumda asıl kiracı ile kiraya veren arasındaki sözleşme ve asıl kiracı ile alt kiracı arasında ikinci bir sözleşme olmak üzere iki ayrı kira ilişkisi doğar. Kiraya veren ile alt kiracı arasında doğrudan bir sözleşme ilişkisi yoktur. Kira ilişkisinin devrinde ise, kiracı tüm hak ve borçlarıyla birlikte kira sözleşmesini üçüncü bir kişiye devreder. Devralan kişi, eski kiracının yerine geçerek sözleşmenin tarafı olur ve eski kiracının kiracılık sıfatı sona erer. TBK m. 323 uyarınca, kiraya veren, işyeri kiralarında 'haklı bir sebep olmadıkça' bu devre rıza vermekten kaçınamaz. Haklı sebep, devralacak yeni kiracının ödeme gücünün yetersiz olması, kiralananı farklı bir amaçla kullanacak olması gibi objektif nedenler olabilir. Keyfi olarak rıza vermekten kaçınamaz. Devir gerçekleştiğinde, işyeri kiralarında devreden kiracı, devralanla birlikte, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve her halde 'en fazla iki yıl süreyle' müteselsilen sorumlu olmaya devam eder. Bu, kiraya vereni korumaya yönelik bir hükümdür.