Kira sözleşmelerinde, 'Kiracı, kira bedelini zamanında ödemezse sonraki tüm kira bedelleri muaccel olur' şeklindeki bir muacceliyet şartı, TBK m. 346 ve Yargıtay uygulamaları ışığında geçerli midir? Kiracının tacir olması bu durumu nasıl etkiler?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında, TBK m. 346 uyarınca kiracı aleyhine cezai şart veya muacceliyet şartı öngören anlaşmalar geçersizdir. Bu hüküm, kiracıyı koruma amacı güden emredici bir kuraldır ve kamu düzenine ilişkindir. Dolayısıyla, kira sözleşmesinde yer alan 'sonraki kiraların muaccel olacağı' yönündeki bir hüküm, kiracı konut veya çatılı işyeri kiracısı ise kesin olarak hükümsüzdür. Ancak, bu kuralın önemli bir istisnası vardır. 6353 sayılı Kanun'la 6101 sayılı Kanun'a eklenen geçici maddeye göre; kiracının Türk Ticaret Kanunu'nda tacir olarak sayılan kişi veya bir tüzel kişi olduğu işyeri kiralarında, TBK m. 346 hükmü belirli bir süre (1.7.2012'den itibaren 8 yıl, bu süre daha sonra uzatılmıştır) uygulanmaz. Bu durumda, sözleşme serbestisi ilkesi geçerli olur. Dolayısıyla, eğer kiracı tacir ise, taraflar arasında kararlaştırılan muacceliyet şartı geçerlidir ve kiraya veren bu şarta dayanarak henüz vadesi gelmemiş kiraları da talep edebilir. (Bkz. Yargıtay 8. HD 2018/10831 E., 2018/19863 K.)