TBK m. 325 uyarınca, kiracının kira sözleşmesini süresinden önce feshederek kiralananı erken tahliye etmesi durumunda, kiraya verenin talep edebileceği 'kira kaybı alacağı'nın kapsamı nedir? Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre mahkemenin 'makul süre'yi belirlerken hangi kriterleri göz önünde bulundurması ve ne tür bir araştırma yapması gerekmektedir?

TBK m. 325'e göre kiracı, erken tahliye durumunda, kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği 'makul bir süre' için kira bedelini ödemeye devam eder. Bu, kiracının sözleşme sonuna kadar olan tüm kira bedelinden sorumlu olduğu anlamına gelmez. Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre 'makul süre', kiralananın bulunduğu yer, niteliği, cinsi, büyüklüğü, o bölgedeki kiralık talebi gibi objektif kriterlere göre belirlenir. Kiraya verenin de bu süreçte zararın artmasını önlemek için (TBK m. 52) taşınmazı yeniden kiraya vermek üzere gerekli çabayı göstermesi beklenir. Mahkemenin bu süreyi belirlemek için re'sen veya talep üzerine, konusunda uzman bilirkişiler aracılığıyla mahallinde keşif yaparak, taşınmazın aynı şartlarla ne kadar sürede yeniden kiraya verilebileceği konusunda denetime elverişli bir rapor alması gerekmektedir. (Bkz. Yargıtay 6. HD 2016/9799 E., 2016/6337 K.) Bu araştırma yapılmadan karar verilmesi eksik inceleme nedeniyle bozma sebebidir.