Davalı belediyenin, ihale ile kiraya verdiği bir taşınmazı, kira süresi dolmadan tek taraflı olarak feshetmesi halinde, kiracının tazminat talep edip edemeyeceği, kiralananın niteliğine göre nasıl değişir? Yargıtay 6. HD 2013/11011 E. sayılı kararında bu konuda hangi araştırmanın yapılması gerektiği belirtilmiştir?

Kiracının tazminat talep edip edemeyeceği, kiralananın hukuki niteliğine, yani TBK'nın 'taşınır kirası' hükümlerine mi, yoksa 'konut ve çatılı işyeri kirası' hükümlerine mi tabi olduğuna göre değişir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 2013/11011 E., 2014/4128 K. sayılı kararında, belediyenin kiraladığı 'park içindeki kafeterya'nın niteliğinin belirsiz olduğu ve mahkemenin bu konuda eksik inceleme yaptığı vurgulanmıştır. Karara göre mahkemenin yapması gereken araştırma ve olası sonuçları şunlardır: 1. **Kiralananın Niteliğinin Tespiti:** Mahkeme, öncelikle (gerektiğinde keşif yaparak) kiralanan kafeteryanın niteliğini belirlemelidir. * **Eğer Kiralanan Taşınır veya Taşınır Yapı Niteliğindeyse (TBK m. 330):** Bu durumda, taraflardan her biri sözleşmeyi üç gün önceden bildirimde bulunarak **her zaman feshedebilir.** Eğer bu kapsama giriyorsa, belediyenin sözleşmeyi süresinden önce feshetmesi hukuka uygun olur ve kiracı tazminat talep edemez. * **Eğer Kiralanan Çatılı İşyeri Niteliğindeyse (TBK m. 339 vd.):** Bu durumda, kiraya verenin (belediyenin) fesih ve tahliye sebepleri kanunda sınırlı olarak sayılmıştır. Kiraya veren, bu sebepler dışında, keyfi olarak veya sözleşmeye koyduğu 'dilediği zaman tek taraflı fesheder' gibi bir hükme dayanarak (bu hüküm TBK m. 347'ye aykırı ve geçersiz olacağından) sözleşmeyi süresinden önce feshedemez. Eğer bu kapsama giriyorsa, belediyenin feshi haksız olur ve kiracı, uğradığı zararlar (yoksun kalınan kar vb.) için tazminat talep edebilir. Yargıtay, mahkemenin bu tespiti yapmadan karar vermesini eksik inceleme saymıştır.