Kiracının, kiralananı sözleşme süresi bitmeden geri vermesi (erken tahliye) durumunda, kiraya verenin talep edebileceği 'makul süre' kira bedeli, Yargıtay 3. HD 2017/13632 E. sayılı kararında, sözleşmedeki ihbar şartı ile nasıl ilişkilendirilmiştir?

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 2017/13632 E., 2017/18443 K. sayılı kararında, sözleşmede yer alan ihbar şartı, TBK m. 325'teki 'makul süre'nin belirlenmesinde bir üst sınır olarak kabul edilmiştir. Normalde 'makul süre', kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği ve bilirkişi tarafından belirlenen bir süredir. Ancak, taraflar sözleşmede, kiracının tahliye etmeden önce uyması gereken bir ihbar süresi (önel) kararlaştırmışlarsa, bu süre aynı zamanda kiraya verenin katlanmayı kabul ettiği azami boş kalma süresi olarak yorumlanmaktadır. Somut kararda, sözleşmenin 25. maddesinde 'Kiracı daireyi tahliye etmeden 45 gün önce haber vermelidir.' şeklinde bir ihbar şartı bulunmaktadır. Yargıtay, 'Tarafların serbest iradesi ile konulmuş bu şart geçerli olup tarafları bağlar. Sözleşmede tarafların makul süreyi 45 gün olarak belirlediği...' kabulünü yapmıştır. Buna göre, kiracı taşınmazı aniden boşaltsa bile, kiraya verenin talep edebileceği kira kaybı, bilirkişi daha uzun bir süre belirlese dahi, sözleşmede kararlaştırılan bu **45 günlük ihbar süresini** geçemez. Taraflar, makul sürenin ne olacağını sözleşmeyle peşinen belirlemiş sayılırlar. Kiraya veren, bu 45 günlük süreye ek olarak, sadece varsa onarım süresi boyunca işleyecek kira bedelini talep edebilir.