Taşınmaz kiralarında, sözleşmeyle kiracılık hakkının tapu siciline şerh edilmesinin (TBK m. 312) kiracıya sağladığı en temel hukuki güvence nedir?

Kiracılık hakkının tapu siciline şerh edilmesinin kiracıya sağladığı en temel hukuki güvence, kira sözleşmesinden doğan şahsi hakkı, **ayni hak kuvvetine kavuşturarak üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir hale getirmesidir.** Normalde kira sözleşmesi, sadece tarafları (kiraya veren ve kiracı) bağlayan şahsi (nispi) bir hak doğurur. Ancak, şerh ile birlikte bu hak güçlendirilir. Bu güvencenin en önemli sonucu, kiralanan taşınmazın mülkiyetinin üçüncü bir kişiye devredilmesi durumunda ortaya çıkar. TBK m. 310'a göre, kiralanan el değiştirdiğinde yeni malik, kira sözleşmesinin tarafı olur. Ancak, yeni malik, TBK m. 351 uyarınca 'gereksinim' nedeniyle belirli süreler içinde tahliye davası açabilir. İşte şerh, bu noktada devreye girer. Kiracılık hakkı tapuya şerh edilmişse, bu şerh süresi boyunca, taşınmazı sonradan edinen yeni malik, kira sözleşmesinin varlığını bilerek mülkiyeti iktisap etmiş sayılır. Bu durumda yeni malik, 'ben bu sözleşmeyi bilmiyordum' veya 'benim ihtiyacım var' diyerek, şerhin geçerli olduğu süre boyunca kiracının tahliyesini isteyemez. Kiracı, şerh sayesinde kira hakkını, mülkiyet hakkını sonradan kazanan herkese karşı ileri sürebilir. Bu, şahsi bir hakkın, tapu siciline güven ilkesi yoluyla ayni haklar gibi kuvvetlendirilmesinin tipik bir örneğidir.