Kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadan konut veya çatılı işyerini başkasına kiralayabilir (alt kira) veya kullanım hakkını devredebilir mi? Bu kuralın ihlal edilmesi halinde kiraya verenin hakları nelerdir? (TBK m. 322)

Hayır, kiralayamaz veya devredemez. TBK m. 322/2, konut ve çatılı işyeri kiraları için özel ve emredici bir hüküm getirmiştir: 'Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez.' Bu kural, genel hükümlerden (adi kira) ayrılır; adi kirada kiraya verene zarar vermemek koşuluyla alt kira mümkündür. Bu yasağın ihlal edilmesi, yani kiracının izinsiz bir şekilde alt kiracı alması veya kullanım hakkını devretmesi, sözleşmeye esaslı bir aykırılık teşkil eder. Bu durumda kiraya veren, TBK m. 316'da düzenlenen 'özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcuna aykırılık' hükümlerine başvurabilir. Buna göre kiraya veren, kiracıya en az otuz gün süre vererek bu aykırılığın (alt kiracının çıkarılması) giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak ihtar eder. Süre sonunda aykırılık giderilmezse, kiraya veren tahliye davası açabilir. Ayrıca, TBK m. 322/3 uyarınca kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları (örneğin tahliye talebi) doğrudan alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir.