Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde 'cezai şart' veya 'sonraki kiraların muaccel olacağı' yönünde sözleşmeye konulan hükümlerin geçerliliği nedir? (TBK m. 346)

Bu tür hükümler kesinlikle geçersizdir. TBK m. 346, 'Kiracı aleyhine düzenleme yasağı' başlığı altında, kiracıyı korumaya yönelik emredici bir kural içermektedir. Maddenin ikinci cümlesi çok açıktır: 'Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.' Bu hükümle kanun koyucu, kiracının ödeme güçlüğüne düştüğü bir durumda, borcunun katlanarak artmasını engellemeyi amaçlamıştır. Dolayısıyla, kira sözleşmesinde 'kiranın bir gün gecikmesi halinde ... TL ceza ödenir' veya 'bir kiranın vadesinde ödenmemesi, o kira yılındaki tüm kiraları muaccel kılar' şeklinde yer alan hükümler, kamu düzenine ilişkin bu emredici kurala aykırı olduğu için batıldır ve kiraya veren bu hükümlere dayanarak kiracıdan herhangi bir talepte bulunamaz. Bu yasak, kiracının tacir olduğu işyeri kiraları için 6353 sayılı Kanun ile 01.07.2020 tarihine kadar ertelenmişti, ancak bu tarihten sonra tüm konut ve çatılı işyeri kiraları için geçerlidir.