Sözleşmeden doğan önalım hakkının tapu kütüğüne 'şerh' edilmesinin, bu hakkın üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi açısından doğurduğu temel sonuç nedir? Şerh yoksa, hak sahibi, taşınmazı satın alan üçüncü kişiye karşı dava açabilir mi?

Sözleşmeden doğan önalım hakkının tapu kütüğüne şerh edilmesinin temel sonucu, hakkı 'ayni' (eşyaya bağlı) bir nitelik kazandırarak güçlendirmesi ve herkese karşı, özellikle de taşınmazın sonraki maliklerine karşı ileri sürülebilir hale getirmesidir (TMK m.1009). Şerh sayesinde önalım hakkı, taşınmazın mülkiyeti kime geçerse geçsin, o kişiye karşı kullanılabilir. Yani, şerh varsa, hak sahibi, taşınmazı devralan üçüncü kişiye karşı önalım davası açarak, taşınmazın kendisine devrini talep edebilir. Eğer önalım sözleşmesi tapuya şerh edilmemişse, bu hak sadece sözleşmenin tarafları arasında geçerli olan 'nispi' (şahsi) nitelikte bir alacak hakkı olarak kalır. Bu durumda hak sahibi, taşınmazı satın alan iyi niyetli üçüncü kişiye karşı herhangi bir talepte bulunamaz ve önalım davası açamaz. Hakkı sadece, sözleşmenin karşı tarafı olan ve taşınmazı satarak sözleşmeye aykırı davranan ilk malike karşı ileri sürebilir. Bu durumda açacağı dava, bir tescil davası değil, sözleşmeye aykırılık nedeniyle uğradığı zararların tazminine yönelik bir 'tazminat davası' olacaktır. Özetle, şerh hakkı eşyaya bağlar ve herkese karşı ileri sürülebilir kılar; şerh yoksa hak sadece sözleşmenin tarafına karşı bir tazminat talebi olarak ileri sürülebilir.