Bir önalım davasında, davalı alıcı, satıcı ile aralarındaki işlemin gerçekte satış olmayıp, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında bir devir olduğunu savunmaktadır. Yargıtay'ın bu savunmaya yaklaşımı nedir ve bu durumda mahkemenin neyi araştırması gerekir?

Önalım hakkı kural olarak 'satış' veya satışa eşdeğer işlemlerde kullanılabildiği için, davalının bu savunması davanın reddini sağlayabilecek nitelikte önemli bir savunmadır. Yargıtay, tapudaki işlemin 'satış' olarak görünmesine rağmen, taraflar arasındaki gerçek hukuki ilişkinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olabileceğini kabul etmektedir. Bu durumda mahkeme, sadece tapu kaydına bakmakla yetinmemelidir. Mahkemenin araştırması gereken hususlar şunlardır: 1. **Sözleşmenin Varlığı:** Davalı ile satıcı paydaşlar arasında yapılmış bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olup olmadığını araştırmalı, varsa dosyaya celbini sağlamalıdır. 2. **Sözleşmenin Niteliği:** Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin 2021/333 E. sayılı kararında da belirtildiği gibi, mahkeme bu sözleşmenin geçerliliğini ve niteliğini incelemelidir. Örneğin, sözleşmenin tüm paydaşları kapsayıp kapsamadığı (TMK m. 692), ifa kabiliyetinin olup olmadığı gibi hususlar değerlendirilmelidir. 3. **Muvazaa İddiası:** Davacı, bu savunmaya karşı, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin aslında gerçek bir satış işlemini gizlemek ve önalım hakkını bertaraf etmek amacıyla muvazaalı olarak düzenlendiğini iddia edebilir. Mahkeme, tarafların gerçek iradesini (örneğin satıcının daha sonra ortaklığın giderilmesi davası açması gibi çelişkili davranışları) araştırarak, işlemin gerçekte satış mı yoksa inşaat sözleşmesi gereği bir devir mi olduğunu tespit etmelidir. Eğer işlem gerçek bir arsa payı karşılığı devir ise dava reddedilir, muvazaalı bir satış ise dava kabul edilir.