Yüklenicinin, kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği hak ettiği bağımsız bölümü, adi yazılı bir sözleşmeyle üçüncü bir kişiye satması durumunda, bu işlemin hukuki niteliği Yargıtay tarafından neden 'taşınmaz satışı' değil de 'alacağın temliki' olarak kabul edilmektedir? Bu nitelemenin şekil şartları açısından doğurduğu pratik sonuç nedir?

Yargıtay'ın bu işlemi 'alacağın temliki' olarak nitelemesinin temel sebebi, işlem anında yüklenicinin henüz satılan bağımsız bölümün 'maliki' olmamasıdır. Yüklenici, sözleşme ve kanun gereği edimlerini (inşaatı tamamlama vb.) yerine getirdiğinde, arsa sahibinden tapuyu adına tescil ettirmesini isteme yönünde kişisel (alacak) bir hakka sahip olur. Üçüncü bir kişiye yaptığı satışla, aslında malın mülkiyetini değil, arsa sahibinden olan bu 'tescili isteme alacağını' devretmektedir. Bu nedenle işlem, bir mal satışı (ayni hak devri) değil, bir alacak hakkı devri olarak kabul edilir. Bu nitelemenin en önemli pratik sonucu şekil şartlarıdır. Eğer işlem bir taşınmaz satışı veya satış vaadi olarak kabul edilseydi, TMK m. 706 ve TBK m. 237 uyarınca tapuda veya noterde resmi şekilde yapılması gerekirdi; adi yazılı sözleşme geçersiz olurdu. Ancak işlem 'alacağın temliki' olarak nitelendiğinde, TBK m. 184 uyarınca geçerliliği için adi yazılı şekilde yapılmış olması yeterlidir. Bu yorum, özellikle inşaat sektöründe yaygın olan bu tür satışları hukuken geçerli kılarak, iyiniyetli üçüncü kişileri korumakta ve ticari hayatın ihtiyaçlarına cevap vermektedir. (Bkz: YHGK E. 2023/293, K. 2024/107 sayılı karar gerekçesi)