Kat karşılığı inşaat sözleşmesi tapuya şerh edilmediğinde, yüklenicinin kişisel hakkının üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilirliği nasıl etkilenir? TMK m. 1009 ve m. 1010'daki şerhin 'ayni etkisi' kavramı çerçevesinde, YHGK E. 2021/802 sayılı karardaki uyuşmazlığa etkisini açıklayınız.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, yükleniciye arsa sahibi üzerinde kişisel (şahsi) bir hak, yani arsa payının devrini isteme hakkı sağlar. Bu kişisel hak, kural olarak sadece sözleşmenin tarafları (arsa sahibi ve yüklenici) arasında hüküm ifade eder. TMK m. 1009, bu tür kişisel hakların tapu kütüğüne şerh edilebileceğini ve şerh verilmekle 'o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir' hale geleceğini düzenler. Buna şerhin 'munzam etkisi' veya 'kuvvetlendirilmiş şahsi hak' denir. Yani şerh, kişisel hakkı ayni hakka dönüştürmez ama ona ayni haklara benzer bir koruma sağlar. YHGK E. 2021/802 sayılı karardaki uyuşmazlıkta, sözleşme tapuya şerh edilmediği için yüklenicinin kişisel hakkı bu kuvvetlendirilmiş korumadan yoksundu. TMK m. 1010 ise haciz gibi tasarruf yetkisi kısıtlamalarının şerhini düzenler ve bu şerhin de sonradan kazanılan haklara karşı ileri sürülebileceğini belirtir. Uyuşmazlıkta, bankaların haciz şerhi, yüklenicinin şerh edilmemiş kişisel hakkından önce tapuya işlenmiştir. Tapu sicilinin aleniyeti (TMK m. 1020) ve sicile güven (TMK m. 1023) ilkeleri gereği, sicilde bir hak veya kısıtlama (haciz) gören iyiniyetli üçüncü kişilerin bu hakları korunur. Yüklenici, sözleşmesini şerh ettirmediği için, sonradan gelen ve sicile güvenerek işlem yapan bankalara karşı kişisel hakkını ileri sürememiş ve hacizlerin kaldırılmasını sağlayamamıştır. Eğer sözleşme şerh edilmiş olsaydı, şerhin tarihi hacizlerden önce olacağı için yüklenicinin hakkı bankalara karşı korunacaktı.