Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciden kişisel hakkını temlik alan üçüncü kişi, arsa sahibine karşı açtığı tapu iptali ve tescil davasında hangi savunmalarla karşılaşabilir? Yüklenicinin arsa sahibine karşı edimlerini tam olarak yerine getirmemiş olmasının üçüncü kişinin davasına etkisini TBK m. 188 çerçevesinde açıklayınız.

TBK m. 188, alacağın temliki halinde borçlunun (somut olayda arsa sahibi) temlik edene (yüklenici) karşı sahip olduğu savunmaları, alacağı devralana (üçüncü kişi) karşı da ileri sürebileceğini düzenler. Bu ilke uyarınca üçüncü kişi, yüklenicinin haklarına onun halefi olarak sahip olur, ancak aynı zamanda yüklenicinin borçları ve eksiklikleri de kendisine karşı ileri sürülebilir. Dolayısıyla arsa sahibi, üçüncü kişiye karşı şu savunmaları yapabilir: 1) Yüklenicinin inşaatı sözleşmeye, projeye ve fen kurallarına aykırı veya eksik yaptığı (ayıplı ifa) savunması. 2) Yüklenicinin inşaatı zamanında bitirmeyerek temerrüde düştüğü ve bu nedenle gecikme tazminatı veya cezai şart alacağı olduğu savunması. 3) Yüklenicinin sözleşmede öngörülen iskan ruhsatı alma gibi yan edimleri yerine getirmediği savunması. 4) Sözleşmenin arsa sahibi tarafından haklı bir nedenle feshedildiği savunması. Yüklenici, arsa sahibine karşı edimlerini tam olarak yerine getirmeden tescile hak kazanamayacağından, onun halefi olan üçüncü kişi de tescil talep edemez. Ancak üçüncü kişi, yüklenicinin yerine getirmediği eksiklikleri (örneğin eksik iş bedelini) kendisi tamamlamayı veya bedelini depo etmeyi teklif ederek TBK m. 97'deki birlikte ifa kuralı uyarınca tescil talebinde bulunabilir. (Bkz: YHGK E. 2023/293, K. 2024/107 sayılı karar gerekçesi)