Yükleniciden adi yazılı bir sözleşme ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye düşecek bir bağımsız bölümü satın alan üçüncü kişi, tapu iptali ve tescil davası açmıştır. Bölge Adliye Mahkemesi, sözleşmenin tapulu taşınmaz devrine ilişkin olması ve resmi şekilde yapılmaması nedeniyle geçersiz olduğunu, 30.09.1988 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı şartlarının da oluşmadığını belirterek davayı reddetmiştir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi ise bu kararı, yapılan işlemin 'alacağın temliki' niteliğinde olduğunu ve bu sebeple yazılı şeklin yeterli olduğunu belirterek bozmuştur. Bu iki farklı hukuki nitelemenin (geçersiz satış ve alacağın temliki) doğuracağı sonuçları, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun E. 2023/293, K. 2024/107 sayılı kararı çerçevesinde karşılaştırarak açıklayınız.
Bu iki niteleme arasındaki temel fark, sözleşmenin geçerliliğine ve ispat yüküne ilişkindir. Bölge Adliye Mahkemesi'nin yaklaşımı, işlemi bir taşınmaz satışı olarak görmekte ve TMK m. 706 ile TBK m. 237 uyarınca resmi şekil (tapuda veya noterde) yapılmadığı için sözleşmeyi geçersiz saymaktadır. Bu durumda tescil talebi ancak 30.09.1988 tarihli YİBK'daki (alıcının tüm borçlarını ödemesi, satıcının teslim etmesi vb.) istisnai şartlar varsa kabul edilebilir. Yargıtay'ın ve Hukuk Genel Kurulu'nun benimsediği yaklaşım ise, yüklenicinin arsa sahibinden olan 'arsa payının devrini isteme' şeklindeki kişisel hakkını üçüncü kişiye devrettiği ve bu işlemin TBK m. 183 vd. uyarınca bir 'alacağın temliki' olduğu yönündedir. Alacağın temliki sözleşmesinin geçerliliği için ise TBK m. 184 uyarınca adi yazılı şekil yeterlidir. Bu durumda üçüncü kişi, yüklenicinin halefi olarak, yüklenicinin arsa sahibine karşı edimlerini (inşaatı tamamlama, iskan alma vb.) yerine getirdiğini ispatladığı takdirde, eksik kalan bedeli de (varsa) ödemek veya depo etmek suretiyle (TBK m. 97 - birlikte ifa kuralı) tapu iptali ve tescil talep edebilir. YHGK E. 2023/293 sayılı kararında da bu ikinci görüş benimsenmiş ve olaya alacağın temliki hükümlerinin uygulanması gerektiği, bu nedenle adi yazılı sözleşmenin geçerli olduğu ve mahkemenin yüklenicinin edimlerini yerine getirip getirmediğini araştırarak birlikte ifa kuralı çerçevesinde bir karar vermesi gerektiği belirtilmiştir. Sonuç olarak, 'alacağın temliki' nitelemesi, üçüncü kişi alıcıya daha geniş bir hukuki koruma sağlamaktadır.