Geçerli bir kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayanarak yükleniciden daire alan üçüncü kişi, tescil davası açtığında, davalı arsa sahibi, yüklenicinin inşaatı zamanında bitirmediğini ve bu nedenle sözleşmede kararlaştırılan 'cezai şart' alacağı olduğunu ileri sürerek, bu bedel ödenmeden tescil yapmayacağını söyleyebilir mi?

Evet, söyleyebilir. Arsa sahibinin sözleşmeden doğan cezai şart alacağı, tıpkı eksik iş bedeli gibi, yüklenicinin borçlarından biridir ve doğrudan o sözleşmeye ilişkindir. Bu nedenle, arsa sahibi, bu alacağını da TBK m. 188 uyarınca bir defi (savunma) olarak, yüklenicinin halefi olan üçüncü kişiye karşı ileri sürebilir. Üçüncü kişinin tescile hak kazanabilmesi için, inşaattaki fiziki eksikliklerin bedelinin yanı sıra, arsa sahibinin hak ettiği gecikmeye dayalı cezai şart veya tazminat alacağını da ödemesi veya mahkemeye depo etmesi gerekir. Mahkeme, bu durumda da 'birlikte ifa' kuralını uygulayarak karar vermelidir.