Taşınmaz satışlarında 'ayıplı ifa' ile 'eksik ifa' arasındaki fark nedir ve bu fark zamanaşımı ile ihbar süreleri açısından ne gibi sonuçlar doğurur? (Hukuk Genel Kurulu 2022/959 K.)

Hukuk Genel Kurulu'nun 2022/959 K. sayılı kararında da belirtildiği gibi, bu iki kavram arasında önemli farklar vardır. 'Ayıplı ifa', teslim edilen malda (taşınmazda) bulunması gereken niteliklerin bulunmaması veya bulunmaması gereken bozuklukların olmasıdır (örneğin, su izolasyonunun bozuk olması). Ayıplı ifa, TKHK m.4'e göre 30 günlük ihbar süresine ve 5 yıllık zamanaşımına tabidir. 'Eksik ifa' ise, sözleşmede taahhüt edilen bir şeyin hiç yapılmaması veya teslim edilmemesidir (örneğin, sözleşmede vaat edilen sosyal donatı alanının hiç yapılmaması). Eksik ifa, bir ayıp değil, sözleşmeye aykırılıktır ve Borçlar Kanunu'nun genel hükümlerine tabidir. Bu nedenle, eksik ifa iddiası, ayıp ihbarı gibi özel sürelere tabi olmayıp, BK m.146'daki 10 yıllık genel zamanaşımı süresi içinde ileri sürülebilir. Bu ayrım, tüketicinin hak arama süresi açısından kritik öneme sahiptir. (Kaynak: barandogan.av.tr/.../ayipli-mal-ve-ayipli-hizmet-davasi-nedir.html)