Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin, kiralananı 'kullanmaya elverişli bir şekilde hazır bulundurma' (TBK m.301) borcu, sözleşme süresince devam eden bir borç mudur? Bu borcun ihlali halinde kiracının temel hakları nelerdir?

Evet, kiraya verenin bu borcu, sadece kiralananın teslimi anıyla sınırlı olmayıp, kira sözleşmesi süresince devam eden 'sürekli' bir borçtur. Kira sözleşmesi, kiraya verene sürekli bir edim yükler. Bu, kiralananda sonradan ortaya çıkan ve kiracının kusurundan kaynaklanmayan arızaların (örneğin, kombinin bozulması, tesisatın patlaması, çatının akması) giderilmesinin de kiraya verenin sorumluluğunda olduğu anlamına gelir. Bu borcun ihlali, yani kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesi durumunda, kiracının temel hakları TBK m. 305 vd. maddelerinde düzenlenmiştir: 1) Ayıbın Giderilmesini İsteme: Kiracı, kiraya verenden ayıbın makul bir sürede giderilmesini talep edebilir. 2) Kira Bedelinden İndirim İsteme: Kiracı, ayıbın varlığı süresince, kullanımdaki azalmayla orantılı olarak kira bedelinde indirim yapılmasını isteyebilir. 3) Zararın Giderilmesini İsteme: Kiracı, ayıptan kaynaklanan bir zararı varsa (örneğin bozulan kombi nedeniyle elektrikli ısıtıcı kullanmak zorunda kalıp fazla fatura ödemesi), bu zararının tazminini isteyebilir. 4) Sözleşmeyi Feshetme: Eğer ayıp 'önemli' nitelikte ise, yani kiralananın sözleşmesel kullanımını ciddi şekilde engelliyorsa, kiracı sözleşmeyi feshedebilir. (İlgili metin: kira-sozlesmesi-ornegi-pdf-word-konut-isyeri)