Bir kira sözleşmesinin 'sürekli borç ilişkisi' doğurması ne anlama gelir? Bu özelliğin, sözleşmenin aşırı ifa güçlüğü (TBK m. 138) nedeniyle uyarlanması talebi açısından önemi nedir?

Bir kira sözleşmesinin 'sürekli borç ilişkisi' doğurması, sözleşmeden kaynaklanan edimlerin tek bir seferde ifa edilip bitmemesi, aksine sözleşme süresi boyunca kesintisiz olarak devam etmesi anlamına gelir. Kiraya verenin 'kiralananı kullanıma elverişli şekilde bulundurma' borcu ve kiracının 'kira bedelini düzenli olarak ödeme' borcu, sözleşme sona erene kadar süreklilik arz eder. Bu özellik, kira sözleşmesini, tek bir edimle sona eren 'ani edimli' sözleşmelerden (örneğin, satış sözleşmesi) ayırır. Bu sürekli borç ilişkisi niteliğinin, aşırı ifa güçlüğü (emprevizyon) nedeniyle sözleşmenin uyarlanması (TBK m. 138) talebi açısından büyük önemi vardır. TBK m. 138, sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun ortaya çıkması halinde, borçludan ifanın istenmesinin dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlunun aleyhine değişmesi durumunda, borçlunun hakimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme hakkını düzenler. Bu hüküm, özellikle sürekli borç ilişkileri için pratikte büyük önem taşır. Örneğin, ani bir ekonomik kriz, hiperenflasyon veya pandemi gibi bir durum, kira sözleşmesinin devamı sırasında ortaya çıktığında, kararlaştırılan kira bedeli kiracı için veya kiralananın değeri kiraya veren için çekilmez hale gelebilir. İşte bu noktada, sözleşmenin sürekli borç ilişkisi doğurması nedeniyle, taraflardan biri, öngörülemeyen bu yeni duruma sözleşmenin uyarlanmasını (örneğin, kira bedelinin indirilmesini veya artırılmasını) talep edebilir. (İlgili metin: kira-sozlesmesi-ornegi-pdf-word-konut-isyeri)