10 yıllık kiralama süresinin sonunda kiraya verenin, kiracıyı hiçbir gerekçe göstermeden tahliye etme hakkının (TBK m. 347) koşulları nelerdir? Bir yıllık kira sözleşmesi yapan bir kiracının bu yolla tahliyesi için geçmesi gereken toplam süre ne kadardır ve kiraya verenin uyması gereken zorunlu prosedür nedir?
Kiraya verenin, uzayan kira sözleşmesini 10 yılın sonunda sebepsiz feshetme hakkı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 347. maddesinde düzenlenmiştir. Bu hakkın koşulları şunlardır: 1) 10 Yıllık Uzama Süresinin Dolması: Kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren, birer yıllık dönemlerle uzayan sürenin toplamda 10 yılı doldurmuş olması gerekir. Yani, kira ilişkisi en az (1+10) = 11 yıl sürmüş olmalıdır. 2) Fesih Bildirimi: Kiraya veren, bu on yıllık uzama süresinin bitiminden en az 'üç ay' önce kiracıya yazılı bir fesih bildiriminde bulunarak sözleşmeyi sona erdireceğini bildirmek zorundadır. Bu bildirim yapılmazsa, sözleşme bir yıl daha uzar. Bir yıllık kira sözleşmesi yapan bir kiracının bu yolla tahliyesi için geçmesi gereken toplam süre, ilk bir yıllık sözleşme süresi + on yıllık uzama süresi = 11 yıldır. Kiraya veren, bu 11. yılın bitiminden en az 3 ay önce fesih bildirimini yaparsa, 11. yılın sonunda kiracının tahliyesini isteyebilir. Eğer bu bildirim süresine uyulmazsa, her uzama yılının bitiminden 3 ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshedebilir. Örnek: 01.01.2010'da başlayan 1 yıllık sözleşme, 01.01.2020'de 10 yıllık uzama süresini doldurur. Kiraya veren, en geç 30.09.2020'ye kadar fesih bildiriminde bulunarak, 01.01.2021 itibarıyla tahliye talep edebilir. Kiracı bu bildirime rağmen çıkmazsa, kiraya veren tahliye davası açar. Metindeki örnekte ise, 1 senelik kira sözleşmesi yapıldıysa kiracının, kiracılık ilişkisinin başladığı tarihten 12 sene sonra tahliye edilebileceği belirtilmiştir. Bu ifade, 1 yıl (ilk sözleşme) + 10 yıl (uzama süresi) = 11 yılın sonunda, kiraya verenin dava açma süreci de dikkate alınarak pratik bir ifade olarak kullanılmıştır. Kanuni süre (1+10) 11 yıldır. (İlgili metin: kira-sozlesmesi-ornegi-pdf-word-konut-isyeri, İlgili Kanun Maddesi: TBK m. 347)