Kira sözleşmesinin tapuya şerh edilmesinin (TBK m. 312) hukuki sonucu nedir? Bu şerh, kira sözleşmesinin niteliğini (şahsi hak doğurması) değiştirir mi?

Kira sözleşmesinin tapuya şerh edilmesinin temel hukuki sonucu, sözleşmeden doğan şahsi hakkın (kiracılık hakkının), taşınmazın mülkiyetini sonradan kazanan veya taşınmaz üzerinde sonradan ayni hak tesis eden üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir hale gelmesidir. Normalde kira sözleşmesi, sadece taraflarını (kiracı ve kiraya veren) bağlayan, nispi nitelikte şahsi bir hak doğurur. Yani, kiraya veren taşınmazı satarsa, yeni malik 'ihtiyaç' gibi kanuni nedenler dışında eski kira sözleşmesiyle bağlı değildir ve kiracıyı tahliye edebilir (TBK m. 351). Ancak, kira sözleşmesi tapuya şerh edilmişse, bu durum değişir. Şerh, kiracılık hakkına 'kuvvetlendirilmiş şahsi hak' niteliği kazandırır ve onu 'ayni hakka benzer' bir etkiyle donatır. Bu sayede kiracı, kira sözleşmesini ve haklarını, taşınmazı sonradan devralan yeni malike karşı da ileri sürebilir. Yeni malik, tapudaki şerh nedeniyle kira sözleşmesinin varlığından haberdar sayılır ve sözleşmenin tarafı haline gelir. Bu şerh, kira sözleşmesinin niteliğini değiştirmez; yani sözleşme yine bir şahsi hak doğuran borç sözleşmesi olmaya devam eder, ayni hakka dönüşmez. Sadece etkisini üçüncü kişilere karşı genişletir. (İlgili metin: kira-sozlesmesi-ornegi-pdf-word-konut-isyeri, İlgili Kanun Maddesi: TBK m. 312)