Kiralanan bir taşınmazın, kiracının kullanım amacı için gerekli olan 'işyeri açma ve çalışma ruhsatı' alınmasına elverişli olmaması, kira sözleşmesi hukuku açısından nasıl bir ayıp teşkil eder? Kiracının bu durumda sahip olduğu seçimlik haklar nelerdir?

Kiralanan bir taşınmazın, sözleşmede belirtilen kullanım amacı (örneğin, restoran, atölye vb.) için gerekli olan işyeri açma ve çalışma ruhsatının alınmasına (imar durumu, iskan izni eksikliği gibi nedenlerle) elverişli olmaması, 'hukuki ayıp' teşkil eder. Hukuki ayıp, kiralananın fiziki yapısından değil, kamu hukukundan kaynaklanan ve kiralanandan sözleşmeye uygun şekilde yararlanmayı engelleyen veya önemli ölçüde azaltan bir ayıptır. Kiraya verenin temel borçlarından biri, kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmaktır (TBK m.301). Ruhsat alınamaması, bu borcun ihlali anlamına gelir. Bu durumda kiracı, kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesine ilişkin hükümlere (TBK m.305 vd.) başvurabilir. Kiracının seçimlik hakları şunlardır: a) Ayıbın Giderilmesini İsteme: Mümkünse, kiraya verenden ruhsat alınmasına engel olan eksikliklerin giderilmesini talep edebilir. b) Kira Bedelinden İndirim İsteme: Kiralanandan yararlanma imkanı azaldığı oranda kira bedelinde indirim yapılmasını isteyebilir. c) Zararının Giderilmesini İsteme: Ruhsat alamaması nedeniyle uğradığı zararların (yaptığı masraflar, mahrum kaldığı kar vb.) tazminini isteyebilir. Bu hak, diğer seçimlik haklarla birlikte kullanılabilir. d) Sözleşmeyi Feshetme: Ayıp, 'önemli' nitelikte ise, yani kiralananın sözleşmesel kullanımını tamamen imkansız kılıyorsa, kiracı sözleşmeyi feshedebilir. Ruhsat alınamaması genellikle önemli ayıp olarak kabul edilir. (İlgili metin: kiracinin-tacir-olmasi ve kira-sozlesmesi-ornegi-pdf-word-konut-isyeri)