TBK m. 312'ye göre, bir kira sözleşmesinin tapuya şerh edilmesinin kiracıya sağladığı temel hukuki avantaj nedir?

Kira sözleşmesi normalde şahsi bir hak doğurur ve sadece taraflarını (kiracı ve kiraya veren) bağlar. TBK m. 312 uyarınca sözleşmenin tapuya şerh edilmesi, bu şahsi hakkı güçlendirerek 'ayni bir etki' kazandırır. Bu şerhin en temel hukuki avantajı, kira hakkının, taşınmazı sonradan iktisap eden yeni malik de dahil olmak üzere tüm üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir hale gelmesidir. Normalde, yeni malik ihtiyaç sebebiyle kiracıyı tahliye edebilirken, tapuya şerh edilmiş bir kira sözleşmesi varsa, yeni malik bu sözleşmenin süresi ve koşulları ile bağlıdır ve süresi dolmadan kiracıyı bu gerekçeyle tahliye edemez. Bu durum, kiracının hakkını mülkiyet hakkı değişikliklerine karşı koruma altına alır. (Kaynak: kira-sozlesmesi-ornegi-pdf-word-konut-isyeri.html, TBK m.312)