Haricen (tapu dışı) satım sözleşmesiyle bir taşınmazı satın alan ve bedelini ödeyen alıcının, taşınmazı kullanırken, tapu malikinin el atmanın önlenmesi davası açması durumunda, alıcının ne gibi bir savunma hakkı vardır? Mahkeme bu durumda nasıl bir karar vermelidir? Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 2014/745 K. sayılı kararındaki 'denkleştirici adalet' ilkesini açıklayınız.

Tapu dışı (harici) satış sözleşmeleri, TMK m. 706 ve TBK m. 237 uyarınca resmi şekilde yapılmadıkları için hukuken geçersizdir ve mülkiyeti nakletmez. Bu nedenle tapu maliki, mülkiyet hakkına dayanarak el atmanın önlenmesi davası açabilir. Ancak, alıcı da ödediği satış bedeli kendisine iade edilene kadar taşınmazı geri vermekten kaçınma hakkına sahiptir. Bu hak, TMK m. 994'ten ve 10.07.1940 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararından kaynaklanan 'hapis hakkı'dır. Alıcı, bu hakkı bir defi (savunma) olarak ileri sürebilir. Mahkeme bu durumda, el atmanın önlenmesi talebini kabul eder, ancak bu kararın icrasını, tapu malikinin, alıcı tarafından ödenen satış bedelini iade etmesi şartına bağlar. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 2014/745 K. sayılı kararında belirtilen 'denkleştirici adalet' ilkesi ise, iade edilecek bedelin belirlenmesinde devreye girer. Buna göre, alıcının yıllar önce ödediği nominal bedelin iadesi, paranın alım gücündeki düşüş nedeniyle adaletsiz bir sonuç doğurur. Bu nedenle, iade edilecek bedel, ödeme tarihindeki paranın, dava tarihindeki alım gücüne (enflasyon, döviz kurları, altın fiyatları, ücret artışları gibi ekonomik etkenlerin ortalaması alınarak) ulaştırılması suretiyle hesaplanır. Mahkeme, bu denkleştirilmiş bedel üzerinden alıcı lehine hapis hakkı tanıyarak el atmanın önlenmesine karar vermelidir.