Tapulu bir taşınmazın haricen (resmi şekle uyulmadan) satışı hukuken geçersizdir. Ancak, alıcı satış bedelini ödemiş ve taşınmaza zilyet olmuştur. Yıllar sonra satıcı, tapu kaydına dayanarak el atmanın önlenmesi davası açmıştır. Alıcının, ödediği satış bedeli iade edilinceye kadar taşınmazı elinde tutma (hapis) hakkı var mıdır? Bu durumda iade edilecek bedel, ödenen nominal bedel midir, yoksa denkleştirici adalet ilkesine göre güncellenmiş bir bedel midir? (Bkz. HGK - 2013/1117 E., 2014/745 K.)

Evet, alıcının hapis hakkı vardır. 10.07.1940 tarihli ve 2/77 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca, hukuken geçersiz bir sözleşmeye dayanarak karşı tarafa bir edimde bulunan kişi, kendi edimini yerine getirmedikçe karşı taraftan aldığını geri isteyemez (TMK m. 97 - Ödemezlik Def'i). Bu ilke uyarınca, tapulu taşınmazı haricen satan kişi, alıcıdan aldığı satış bedelini iade etmedikçe, taşınmazın iadesini talep edemez. Alıcı, ödediği bedel kendisine iade edilene kadar taşınmazı elinde tutma (hapis) hakkına sahiptir. İade edilecek bedelin miktarı konusunda ise Hukuk Genel Kurulu'nun 2014/745 K. sayılı kararında belirtilen 'denkleştirici adalet' ilkesi uygulanır. Geçersiz sözleşme nedeniyle ödenen paranın, aradan geçen uzun süre ve enflasyon nedeniyle alım gücünü yitirmesi hakkaniyete aykırı olacağından, iade edilecek bedel ödenen nominal bedel değildir. Mahkeme, ödeme tarihinden dava tarihine kadar geçen süredeki enflasyon, döviz kurları, memur maaşları gibi çeşitli ekonomik etkenlerin ortalamasını alarak, ödenen paranın dava tarihindeki reel alım gücünü hesaplamalı ve hapis hakkına konu olan alacağı bu güncellenmiş değer üzerinden belirlemelidir.