Resmi şekilde yapılmadığı için geçersiz olan bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde yer alan cezai şart hükmünün hukuki akıbeti ne olur? Yargıtay 11. Hukuk Dairesi'nin K.2021/5283 ve K.2021/2045 sayılı kararları ışığında, cezai şartın 'fer'i' niteliğinin bu durumdaki etkisini açıklayınız. Tarafların, sözleşmenin geçersizliğini bilerek veya bilmeyerek bu cezai şartı kararlaştırmış olmaları sonucu değiştirir mi?

Cezai şart (ceza koşulu), 6098 sayılı TBK m. 179 vd. maddelerinde düzenlenen ve asıl bir borcun hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi haline bağlı olarak doğan, fer'i (bağlı) nitelikte bir borçtur. Fer'ilik ilkesi gereğince, cezai şartın varlığı ve geçerliliği, kendisine bağlı olduğu asıl borcun varlığına ve geçerliliğine bağlıdır. Eğer asıl borcu doğuran sözleşme, kanunun emredici şekil şartlarına uyulmadığı için (örneğin, tapulu bir taşınmazın satış vaadinin noter huzurunda resmi şekilde yapılmaması) kesin olarak hükümsüz (geçersiz) ise, bu geçersiz sözleşmeden doğan asıl borç da hukuken mevcut sayılmaz. Asıl borç hukuken mevcut olmayınca, ona bağlı olan fer'i nitelikteki cezai şart hükmü de kendiliğinden geçersiz hale gelir. Yargıtay 11. Hukuk Dairesi'nin K.2021/5283 ve K.2021/2045 sayılı kararlarında da bu ilke açıkça vurgulanmıştır. Buna göre, resmi şekil şartına uyulmadan adi yazılı şekilde düzenlenen bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi geçersiz olduğundan, bu sözleşmede yer alan cezai şarta dayanılarak talepte bulunulamaz. Tarafların sözleşmenin geçersizliğini bilerek veya bilmeyerek bu şartı kararlaştırmış olmaları sonucu değiştirmez. Çünkü şekle aykırılıktan kaynaklanan geçersizlik, kamu düzenine ilişkin olup, tarafların iradesiyle ortadan kaldırılamaz. Ancak, bu durum tarafların verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri isteyemeyecekleri anlamına gelmez, fakat sözleşmedeki cezai şart hükmü, fer'ilik ilkesi gereği, asıl sözleşmenin kaderine tabi olarak geçersiz kalır.