Yüklenicinin, kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca kendisine düşecek olan bağımsız bölümleri üçüncü kişilere 'taşınmaz satış vaadi sözleşmesi' ile satmasının hukuki niteliği nedir? Bu üçüncü kişilerin arsa sahibine karşı doğrudan talepte bulunabilmesinin koşullarını izah ediniz.

Yüklenicinin kendisine düşecek bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satması, Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre hukuken 'alacağın devri' (temliki) (TBK m. 183 vd.) niteliğindedir. Yüklenici, arsa sahibinden olan 'bağımsız bölüm tapusunun kendi adına tescilini isteme' şeklindeki şahsi hakkını (alacağını) üçüncü kişiye devretmektedir. Üçüncü kişinin, alacağı devralan sıfatıyla arsa sahibine karşı doğrudan tapu iptali ve tescil davası açarak talepte bulunabilmesinin en temel koşulu, alacağı devreden yüklenicinin arsa sahibine karşı olan kendi edimlerini (inşaatı sözleşmeye ve projeye uygun olarak tamamlama ve teslim etme borcunu) tamamen veya büyük ölçüde yerine getirmiş olmasıdır. Yüklenici kendi borcunu ifa etmemişse, onun halefi olan üçüncü kişi de arsa sahibinden ifayı talep edemez. Çünkü arsa sahibi, yükleniciye karşı ileri sürebileceği 'ödemezlik def'ini', onun halefi olan üçüncü kişiye karşı da ileri sürebilir.