Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, yüklenicinin inşaata ruhsatsız ve projeye aykırı başlaması durumunda arsa sahibinin hakları nelerdir? Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'nin 1996/1261 sayılı kararında vurgulanan 'güven kuralının ihlali' kavramını bu bağlamda izah ediniz.

Yüklenicinin inşaata ruhsatsız ve projeye aykırı başlaması, sözleşmenin esaslı bir ihlalidir. Bu durumda arsa sahibinin temel hakları şunlardır: 1) Sözleşmenin Feshi: Yargıtay 15. HD kararında (1996/1261 K.) da belirtildiği gibi, bu durum tek başına haklı fesih sebebidir. Arsa sahibi, işin tamamlanmasını beklemeden sözleşmeyi feshedebilir. 2) Tazminat: Fesih haklı olduğu için, arsa sahibi menfi (sözleşmenin geçersizliğinden doğan) ve koşulları varsa müspet (sözleşme ifa edilseydi elde edilecek) zararlarını talep edebilir. 'Güven kuralının ihlali' kavramı, yüklenicinin, arsa sahibinin kendisine duyduğu güveni temelden sarsan bir davranışta bulunmasını ifade eder. Yüklenici, eser sözleşmesi gereği işi sadakat ve özenle yapmakla yükümlüdür. İnşaatın temel yasal gerekliliği olan ruhsatı almadan ve projeye uymadan işe başlamak, bu sadakat ve özen borcunun ağır bir ihlalidir ve arsa sahibinin artık o yükleniciyle sözleşmeye devam etme konusundaki güvenini ortadan kaldırır. Bu nedenle mahkeme, bu durumu haklı bir fesih nedeni olarak kabul eder.