Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hukuki niteliğini, bu sözleşmeye uygulanacak kanun hükümlerinin neden kıyas yoluyla belirlendiğini ve sözleşmenin geçerlilik şeklini açıklayınız.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu'nda özel olarak düzenlenmemiş, isimsiz bir sözleşmedir. Hukuki niteliği, birden fazla sözleşme türünün asli unsurlarını bir araya getiren 'karma (bileşik) bir sözleşme'dir. Bu sözleşmede, yüklenicinin (müteahhit) belirli bir inşaatı (eseri) tamamlama borcu 'eser sözleşmesi'nin (TBK m. 470 vd.), arsa sahibinin ise bunun karşılığında arsa payı mülkiyetini devretme borcu 'taşınmaz satış vaadi sözleşmesi'nin (TBK m. 237) unsurlarını taşır. Kanunda doğrudan düzenlenmediği için, uyuşmazlıklarda bu iki sözleşme türüne ilişkin hükümler, sözleşmenin niteliğine uygun düştüğü ölçüde kıyasen uygulanır. Sözleşme, arsa payı devri taahhüdünü, yani bir 'taşınmaz satış vaadi'ni içerdiği için, Noterlik Kanunu ve TBK m. 237 uyarınca, noterde 'düzenleme şeklinde' yapılması zorunlu olan resmi şekle tabidir. Bu şekle uyulmaması, sözleşmenin kesin hükümsüzlüğüne yol açar.