Bir kira tespit davasında, kiracı tarafından açılan davanın hukuki niteliği bir 'uyarlama davası' olarak kabul edilebilir mi? Yargıtay'ın bu konudaki yaklaşımı nasıldır?

Hayır, kabul edilemez. Kira tespit davası ile uyarlama davası farklı hukuki kurumlardır. Kira tespit davası (TBK m. 344), kira bedelinin emsallerine ve kanundaki kriterlere göre belirlenmesine ilişkindir ve 5 yıllık sürenin dolması gibi özel şartlara bağlıdır. Kira uyarlama davası (TBK m. 138 - Aşırı İfa Güçlüğü) ise, sözleşmenin yapıldığı sırada öngörülemeyen olağanüstü bir durum (savaş, ekonomik kriz, salgın hastalık vb.) nedeniyle taraflardan biri için borcun ifasının aşırı derecede güçleşmesi halinde, sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını talep etme hakkıdır ve süreye bağlı değildir. Metindeki bir Yargıtay kararına atıfla, kiracının açtığı davanın yerel mahkemece 'uyarlama davası' olarak nitelendirilip reddedilmesinin Yargıtay tarafından bozulduğu belirtilmiştir. Bu, Yargıtay'ın, şartları varsa kiracının da emsal bedellerin düştüğü gerekçesiyle kira bedelinin indirilmesi için 'kira tespit davası' açabileceğini, bunun bir uyarlama davası olmadığını kabul ettiğini gösterir.