6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesinin 3. fıkrası uyarınca 'kira tespit davası' açılabilmesi için gereken temel koşul nedir ve bu dava hangi kira yılından itibaren açılabilir?

Kira tespit davasının TBK m. 344/3'e dayanılarak açılabilmesi için gereken temel koşul, kira sözleşmesinin 'beş yıldan uzun süreli olması' veya 'beş yıldan sonra yenilenen' bir kira sözleşmesi olmasıdır. Bu hüküm, kira ilişkisinin başlangıcından itibaren 5 tam yılın geçmiş olmasını gerektirir. Dava, beş yıllık süre dolduktan sonraki ilk kira yılı olan 'altıncı kira yılı' için açılabilir. Örneğin, 01.01.2018'de başlayan bir kira sözleşmesi için, 5 yıl 01.01.2023'te dolacağından, 01.01.2023 - 31.12.2023 arasını kapsayan 6. kira yılı için kira tespit davası açılabilir. Tarafların kira artışı konusunda bir anlaşma yapıp yapmadıklarına bakılmaksızın bu dava açılabilir.