Kira tespit davasında, bilirkişi raporunda emsal olarak sunulan kira sözleşmelerinin, dava konusu taşınmazla aynı binada veya aynı sokakta olması, bu emsallerin hükme esas alınması için tek başına yeterli midir?

Hayır, tek başına yeterli değildir. Emsal taşınmazların, dava konusu taşınmaza fiziken yakın olması (aynı bina, aynı sokak) önemli bir kriterdir, ancak yeterli değildir. Yargıtay içtihatlarına göre, emsal kabul edilecek taşınmazın, dava konusu taşınmazla sadece konum olarak değil, aynı zamanda 'nitelik' olarak da benzer olması gerekir. Bu nitelikler arasında; taşınmazın büyüklüğü (metrekare), oda sayısı, bulunduğu kat, cephesi (güneş alıp almadığı), manzarası, iç yapısının ve malzemelerinin kalitesi, binanın yaşı, sosyal donatıları (otopark, güvenlik, asansör) gibi birçok faktör bulunur. Örneğin, aynı binada bulunan ancak biri ara kat, diğeri teras kat olan; biri deniz manzaralı, diğeri arka cepheye bakan; biri tamamen yenilenmiş, diğeri bakımsız olan iki dairenin kira bedelleri arasında ciddi farklar olabilir. Bilirkişi, bu nitelik farklılıklarını raporunda ayrıntılı olarak değerlendirmeli ve bu farkların kira bedeline etkisini gerekçelendirerek bir sonuca varmalıdır. Aksi halde rapor, denetime elverişli sayılmaz.