Kira sözleşmesinin 4. yılında, kiracı ve kiraya veren karşılıklı anlaşarak yeni bir kira sözleşmesi imzalamışlardır. Bu durumda, TBK m. 344/3'e göre emsal kira tespiti davası açmak için gereken 5 yıllık süre, ilk sözleşmenin başlangıcından mı, yoksa yeni imzalanan sözleşmenin başlangıcından mı itibaren hesaplanır?

Bu durum, yeni sözleşmenin 'niteliğine' göre değişir. 1) **Yenileme Sözleşmesi:** Eğer yeni imzalanan sözleşme, mevcut kira ilişkisini devam ettiren, sadece bazı şartları (örneğin kira bedeli) güncelleyen bir 'yenileme sözleşmesi' niteliğindeyse, kira ilişkisi kesintisiz devam ettiği için 5 yıllık süre, 'ilk sözleşmenin başlangıç tarihinden' itibaren hesaplanmaya devam eder. 2) **Gerçek Anlamda Yeni Sözleşme:** Ancak, eğer tarafların iradesi, eski sözleşmeyi tamamen sona erdirip, sıfırdan, yepyeni bir hukuki ilişki kurmak ise (örneğin, sözleşmenin süresi, depozito, yan giderler gibi tüm temel unsurları yeniden belirlenmişse), bu durumda bu sözleşme 'gerçek anlamda yeni bir sözleşme' olarak kabul edilir. Bu takdirde, 5 yıllık süre, bu 'yeni sözleşmenin başlangıç tarihinden' itibaren yeniden işlemeye başlar. Yargıtay, genellikle tarafların iradesini ve sözleşmenin içeriğini inceleyerek, sözleşmenin bir 'yenileme' mi yoksa 'yeni bir başlangıç' mı olduğunu tespit eder. Çoğu durumda, mevcut kiracıyla yapılan sözleşmeler 'yenileme' olarak kabul edilir.