Kira tespit davası ile kira uyarlama davası (TBK m. 138) arasındaki temel farklar nelerdir?

İki dava türü amaç, şartlar ve sonuçlar bakımından birbirinden tamamen farklıdır: 1) **Amaç:** Kira tespit davası (TBK m. 344), yeni kira döneminde geçerli olacak kira bedelini belirlemeyi amaçlar. Kira uyarlama davası (TBK m. 138 - Aşırı İfa Güçlüğü), sözleşme kurulduktan sonra ortaya çıkan olağanüstü ve öngörülemeyen bir durum nedeniyle bozulan sözleşme dengesini yeniden kurmayı, yani mevcut kira bedelini yeni şartlara 'uyarlamayı' amaçlar. 2) **Şartlar:** Kira tespit davası için kanunda belirtilen sürelerin (özellikle 5 yıl) geçmesi yeterlidir. Uyarlama davası için ise, pandemi, ani ve aşırı yüksek enflasyon, savaş gibi taraflarca öngörülemeyen ve borçludan kaynaklanmayan olağanüstü bir olayın meydana gelmesi ve bu olayın borcun ifasını aşırı derecede güçleştirmesi gerekir. 3) **Zaman:** Kira tespit davası kural olarak her 5 yılda bir açılabilir. Uyarlama davası ise olağanüstü şartlar ortaya çıktığı her zaman açılabilir, 5 yıl bekleme şartı yoktur. 4) **Sonuç:** Tespit davasında kira, emsallere göre belirlenir. Uyarlama davasında hakim, sözleşmeyi yeni koşullara göre uyarlar, bu uyarlama mümkün değilse sözleşmeyi feshedebilir. Kira tespit davasında fesih yetkisi yoktur.