Bir yıllık kira sözleşmesinin bitimine 2 ay kala, kiraya veren 'emsal kiralar çok arttı' gerekçesiyle kira tespit davası açabilir mi? Bu davanın hukuki niteliği ne olur ve mahkeme nasıl bir karar vermelidir?

Hayır, açamaz. Kiraya veren, sözleşmenin 1. yılı dolmadan, yani kira ilişkisinin 5 yılı tamamlanmadan, 'emsal kira bedelleri'ne dayanarak kira tespiti isteyemez. İlk beş yıl boyunca kira artışı, taraflar arasında anlaşma varsa bu anlaşmaya göre (TÜFE tavanını geçmemek kaydıyla), anlaşma yoksa TBK m. 344/2 uyarınca yine TÜFE tavanı gözetilerek hakim tarafından belirlenir. Kiraya verenin 1. yılın sonunda açtığı bu dava, TBK m. 344/3 anlamında bir 'emsal kira tespit davası' değildir. Bu dava, TBK m. 344/2 kapsamında, yeni dönem kirasının belirlenmesine yönelik bir dava olarak görülmelidir. Mahkeme, bu davada emsal kira bedellerini değil, bir önceki kira yılının 'tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını' (TÜFE) tavan olarak kabul ederek, hakkaniyete göre yeni kira bedelini belirlemelidir.