Kira tespit davasının hukuki dayanağı nedir ve bu davanın uygulamada en sık hangi koşulda açıldığını belirtiniz.

Kira tespit davasının hukuki dayanağı 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 344. ve devamı maddeleridir. Bu dava, konut ve çatılı işyeri kiralarında yeni kira döneminde uygulanacak kira bedelinin belirlenmesi amacıyla açılır. Uygulamada en sık, TBK m. 344/3'te düzenlenen koşulda, yani 'beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda' açılmaktadır. Bunun sebebi, ilk beş yıl boyunca kira artışının bir önceki kira yılındaki TÜFE (on iki aylık ortalamalara göre) oranıyla sınırlı olması, ancak beş yılın sonunda bu sınırlamanın kalkması ve kiranın 'emsal kira bedelleri, kiralananın durumu ve hakkaniyet' ilkelerine göre belirlenebilmesidir. Bu durum, kirası emsallerine göre düşük kalan kiraya verenlere, rayiç bedele yakın bir kira talep etme imkanı tanır.