Müteahhit, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan edimlerini yerine getirmemiştir. Müteahhitten adi yazılı bir sözleşmeyle bağımsız bölüm satın almayı vaat alan üçüncü kişi, arsa sahibine karşı tapu iptal ve tescil davası açmıştır. Bu üçüncü kişinin, arsa sahibini ifaya zorlayabilmesinin temel şartı nedir? Arsa sahibinin, müteahhide karşı ileri sürebileceği savunmaları bu üçüncü kişiye karşı da ileri sürebilmesinin hukuki dayanağını açıklayınız.

Üçüncü kişinin, arsa sahibini ifaya zorlayabilmesinin (yani tapu tescilini talep edebilmesinin) temel şartı, alacağı devraldığı yüklenicinin (müteahhidin) arsa sahibine karşı olan tüm edimlerini (inşaatı tam ve eksiksiz bitirme, iskan alma vb.) yerine getirmiş olmasıdır. Yüklenici edimlerini yerine getirmemişse, tescili talep hakkı doğmaz; dolayısıyla bu hakka sahip olmayan yükleniciden hakkı devralan üçüncü kişi de arsa sahibini ifaya zorlayamaz. Arsa sahibinin, müteahhide karşı ileri sürebileceği savunmaları (örneğin 'inşaatı bitirmedin, bu nedenle tapuyu devretmiyorum' savunması) üçüncü kişiye karşı da ileri sürebilmesinin hukuki dayanağı, TBK m. 188'dir (Alacağın devrinde borçlunun savunmaları). Bu maddeye göre, 'Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir.' Temlik alan üçüncü kişi, yüklenicinin halefi olduğu için, arsa sahibi yükleniciye karşı ne gibi hak ve def'ilere sahipse, aynılarını üçüncü kişiye karşı da kullanabilir.