Bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi, müteahhidin kusuruyla feshedilmiştir. Bu durumda sözleşmenin 'geriye etkili feshi' ile 'ileriye etkili feshi' arasındaki temel farklar nelerdir? Yargıtay'ın bir sözleşmenin ileriye etkili feshine karar verebilmek için aradığı temel koşul nedir? (Bkz: Yargıtay 23. HD - Karar: 2019/1170)

İki fesih türü arasındaki temel fark, tasfiyenin nasıl yapılacağıdır. 1) Geriye Etkili Fesih: Sözleşme hiç yapılmamış sayılır. Taraflar, sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre aldıklarını iade ederler. Arsa sahibi, müteahhide devrettiği tapuları geri alır. Müteahhit ise, arsa sahibinin malvarlığında bir artış yaratmışsa (kullanılabilir bir imalat yapmışsa), yaptığı imalatın bedelini talep edebilir. Müteahhit, inşaatın seviyesine bakılmaksızın bağımsız bölüm alamaz. 2) İleriye Etkili Fesih: Sözleşme, fesih anına kadar geçerli sayılır ve sadece gelecek için sona erer. Bu durumda müteahhit, inşaatı getirdiği fiziki seviyeye (yüzde oranına) denk gelen arsa payını (bağımsız bölümleri) alma hakkına sahip olur. Arsa sahibi ise, müteahhidin kusuru nedeniyle uğradığı zararları (gecikme tazminatı, eksik işler bedeli vb.) talep edebilir. Yargıtay'ın (örneğin 23. HD K.2019/1170 ve 15. HD K.2019/3227) yerleşik içtihadına göre, bir sözleşmenin ileriye etkili feshine karar verilebilmesi için temel koşul, inşaatın fiziki gerçekleşme seviyesinin %90 veya daha üzerine ulaşmış olmasıdır. Bu seviyenin altında kalan durumlarda kural, feshin geriye etkili olmasıdır.